La provincia tiene establecido un procedimiento para la aprobación de loteos -una modificación del decreto 1410/73, que reglamentaba el Título V de la Ley 2308- que se definió tras dos años de trabajo de una comisión integrada con representantes de los organismos provinciales competentes, el municipio capitalino, las cámaras legislativas y las organizaciones intermedias de profesionales y desarrolladores privados.

Los consensos se volcaron, a fines de 2019, en el decreto 1682/19. La norma se encuentra vigente pero hace falta reglamentarla. También está pendiente el funcionamiento de la Coordinación, prevista en el decreto, que debería articular a todos los municipios y organismos y poner en funcionamiento un sistema informático que está listo y cargado en la página de la Provincia. Allí se encuentra establecido el procedimiento para cargar todos los pasos de aprobación de loteos en todas sus etapas por cada organismo. Para ello fueron capacitados todos los organismos y se redujeron los plazos de demora de trámites en cada una de las oficinas intervinientes, con sanciones para los incumplimientos.

En el programa informático, que fue concursado, desarrollado e incluso pagado, se registrarían todos los loteos de la provincia. A través del sistema los desarrolladores podrían seguir su expediente. La Coordinación, a su vez, podría controlar el cumplimiento de los organismos y desarrolladores. Los particulares, por su parte, podrían saber si un lote está en condiciones de venderse y en qué etapa de tramitación se encuentra el desarrollo.

Garantía

El decreto prohíbe la publicidad de venta de loteos sin aprobación de los requisitos exigidos para hacerlo. También contempla sanciones para los loteadores que incumplan con las condiciones fijadas en la normativa. En este punto, se dispuso un seguro de caución para que, en caso de incumplimientos, el Estado pueda ejecutar la garantía a los responsables de los loteos y finalizarlos.

Consultada al respecto, Fanny Velarde, la excoordinadora de la Comisión de Loteos, remarcó que el procedimiento surgió de un trabajo conjunto entre la parte pública y privada, en el que se escuchó a todos los sectores intervinientes, colegios profesionales, desarrolladores y las universidades. “Es fundamental en esta etapa de crisis que se está viviendo, y más con el nuevo lanzamiento de entrega de lotes, que se siga trabajando con la Comisión, que se apliquen los planes de desarrollo ( PDU) con que cuenta la gran mayoría de los municipios y que establecen dónde se pueden establecer los loteos”.

Son cerca de 40 los municipios que tienen elaborados sus Planes de Desarrollo Urbano (PDU), pero solo una mínima parte los tiene aprobados hoy por su Concejo Deliberante.

Costos evitables

Por los avances no planificados, subrayó la exfuncionaria, “se termina como se hizo en muchos casos comprando o expropiando tierras en lugares alejados. Después los costos que afronta el Estado para llevar infraestructuras, servicios básicos, salud, educación, transporte y seguridad resultan más caros y se termina marginando a esa población”.

Velarde, como casi todos los actores consultados por este medio, consideró que el mejor camino para garantizar el acceso de familias sin techo a un lote y achicar el déficit habitacional sería “una interacción público privada y que la determinación del lugar donde se realicen los loteos surja de una adecuada planificación para no perjudicar a privados con expropiaciones. La complementación -agregó- debería incluir líneas de créditos con garantía del Estado”.

La exfuncionaria municipal y provincial recalcó, en este sentido, que el precio final de los lotes -para que puedan acceder a ellos familias con bajos niveles de ingresos- podría reducirse con eximiciones de impuestos, líneas de créditos o fondos especiales destinados a tal fin.

Un crecimiento con enormes costos

Las consecuencias de seguir con excepciones, expropiaciones y sin planificación.

La ciudad de Salta y el área metropolitana, en general, han crecido en forma totalmente desordenada con enormes costos para la Provincia y los municipios. “Se tiene que terminar con eso”, sostuvo Fanny Velarde, en referencia a la fragmentación física y social de la región.

“Me tocó en mi gestión en la Municipalidad de Salta estar a cargo de la elaboración del Pidua II, en el que se trabajó con profesionales entendidos, un equipo municipal y sobre todo con el Consejo Asesor Municipal de Desarrollo Urbano Ambiental (Comdua)”, recordó Velarde. En el Pidua II trabajaron los organismos relacionados a la planificación, concejales y diputados. Fueron dos años de interacción público privada, tras la cual el Concejo capitalino demoró cuatro años en aprobar el Plan.

“Los lineamientos urbanísticos y ambientales no sirven de nada si no se aplican”, aclaró, y aludió al caso de Pereyra Rosas, “donde trabajamos mucho tiempo con el Comdua para establecer los indicadores urbanísticos y definir como se debía construir en esa zona. Fue un proyecto super moderno que se aprobó por ordenanza. Existían ya dos proyectos de loteos privados, con trámites en la Municipalidad para su visado. Pero se expropiaron las tierras, se derogó la ordenanza y se aprobó otra a las apuradas para urbanizar sin ningún tipo de planificación ni estudio”, reseñó. 

Del mismo se modo se procedió en la zona de Parque La Vega, donde los sucesores de Celestino Burgos tenían un proyecto presentado para visado en la Municipalidad. “Allí también se expropió, perjudicando a los propietarios, para avanzar con un programa que podría haberse consensuado con el propietario para no perjudicarlo con la expropiación. Esto no puede seguir sucediendo, si queremos ciudades ordenadas y planificadas. Se deben cumplir las normas, aplicarlas, pues existen, respetar la planificación y la legislación vigente. No se puede seguir con excepciones para beneficiar a algunos, ni con expropiaciones que perjudican a la ciudad y a las personas que después deben vivir ahí. Hay formas de hacer bien las cosas y entendidos en el tema a los que se debe escuchar ”, planteó Velarde.